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各鎮人民政府，各園區管委會，各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

《啟東市農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

啟東市人民政府辦公室

2025年9月30日

（此件公開發布）

啟東市農村不動產確權登記歷史遺留問題處理意見

為加快推進我市農村不動產確權登記發證工作，妥善處理解決農村不動產確權登記過程中的歷史遺留問題，根據《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《江蘇省不動產登記條例》、《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）等有關法律法規、政策、文件的規定，結合我市實際情況，制定本意見。

一、適用范圍

本處理意見適用于解決2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》施行之前已建成的農村房屋審批材料不全或無審批材料但符合建房申請條件以及宅基地之外的集體建設用地確權登記過程中的歷史遺留問題。

依據《江蘇省不動產登記條例》第四十七條“本條例施行前房屋已經建成，但缺少權屬來源證明材料的，其宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況，經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）逐級確認，依法申請登記” 的規定，在符合本處理意見規定的確權登記條件下，對權屬來源證明材料不全或缺少權屬來源證明材料的宅基地和房屋采用“三級確認”的方法進行確權登記。2019年5月1日之后新建設的農房不得以“三級確認”等方法代替正常審批手續。

宅基地之外的農村集體建設用地不動產登記分階段進行處理：1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦的鎮（園區）村公益事業和公共設施，經所在鎮（園區）人民政府（管委會）審核后，可依法確定其集體建設用地使用權；鎮（園區）企業和其他單位經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村農民集體同意，報所在鎮（園區）人民政府（管委會）審核后，依法確定其集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施后，鎮（園區）村公益事業和公共設施用地、鎮（園區）企業和其他單位經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定其集體建設用地使用權。

二、基本原則

我市農村不動產確權登記歷史遺留問題處理堅持“尊重歷史、注重現實、有利于生產生活”的原則，遵循“一戶一宅、產權清晰、依法登記、便民利民”的要求，綜合考慮歷史遺留問題發生時的實際情況，分階段妥善解決農村不動產確權登記過程中的各類難題，依法、公平、合理維護農民權益。嚴禁借歷史遺留問題處理的契機，對違法違規建設的宅基地和集體建設用地、城鎮居民在農村非法購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等進行不動產登記，將違法行為進行合法化。對納入農村亂占耕地建房住宅類房屋專項整治問題臺賬的房屋及用地，做好問題處置與登記工作銜接，根據處置結果依法辦理登記。

三、確權登記的必備條件

符合下列情形的，方可申請確權登記：

（一）一戶一宅，因依法繼承房屋形成的“一戶多宅”除外；

（二）建房、購房時為本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件，或非本集體經濟組織成員，因政策性原因回原籍定居以及因移民搬遷、易地扶貧搬遷、地災避險搬遷等政策性原因按照政府同意規劃和批準使用宅基地的，可依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

四、不予確權登記的情形

（一）城鎮居民在集體土地上新建或通過依法繼承以外的轉移方式取得房屋的；

（二）農村集體經濟組織成員家庭將房屋出售、出租后再建造房屋的；

（三）政府已征收土地范圍或實施規劃須拆遷范圍內的；

（四）違法亂占耕地建房的；

（五）違反國土空間規劃管控要求建房的；

（六）臨時建筑或房屋已滅失的；

（七）存在權屬糾紛或爭議未解決的；

（八）法律、法規、規章和政策規定不予確權登記的其他情形。

五、核發面積認定

（一）我市早期發放的農村宅基證和房產證面積勘丈精度較低，如原勘丈面積與實測面積不一致，經核實，房屋至今未翻建、改建、擴建的，房屋結構及現狀未發生變化的，在不超過宅基地批準面積的情況下以實測面積進行登記發證。

（二）1989年我市宅基地統一勘查登記時漏登記的，其房屋至今未翻建、改建、擴建的，經“三級確認”后，可按規定使用面積進行確權登記。

（三）1989年我市宅基地統一勘查登記后，農村村民建房占用的宅基地，無審批手續或審批手續不全的，其宅基地使用權和房屋所有權面積按以下標準認定：

1. 宅基地面積執行標準：宅基地面積以自然戶為單位計算，宅基地面積每戶最多不超過135平方米。

2. 房屋面積執行標準：住房和附屬用房的建筑占地面積不得超過118平方米，建筑面積標準按照批準建筑占地面積結合房屋層數計算。

（四）宅基地使用權和房屋所有權登記以戶為單位申請，由戶主或者家庭成員確定不動產權利人進行申請登記。

（五）宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積，但家庭常駐直系人口和政策性照顧人口經“三級確認”可以分戶，且符合宅基地申請條件的，給予分戶登記或者按共用宗地登記，且宅基地使用權和房屋所有權申請登記的面積不得大于可分戶的面積標準之和。

宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積，符合宅基地使用權申請條件但不符合分戶條件的，在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明超過標準或批準的用地面積和房屋面積。

（六）非本集體經濟組織成員或者已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員，因繼承宅基地上的房屋申請登記的，在不動產登記簿和權利證書附記中注明“該權利人為本農村集體經濟組織原成員住房的合法繼承人”。

（七）因繼承、婚姻變化等分家析產的，可分別提出申請，以原有的合法宅基地和房屋面積進行分割登記，且分割后的房屋必須具有獨立使用功能；無法分割的房屋，按共用宗申請登記。

六、“三級確認”適用情形

（一）宅基地和房屋無權源或權源與現狀不符的；

（二）1989年勘丈登記前建房，至今未翻改擴建的；

（三）涉及權利人發生變化的；

（四）其他需采用“三級確認”情形的。

七、“三級確認”的程序及內容

按照“權利人申報→村民小組認可→村委會初審→鎮（園區）政府（管委會）確認”的程序進行“三級確認”：

（一）權利人申報

權利人在申請登記時，填寫《啟東市農村宅基地使用權和房屋所有權確認申請審核表》（以下簡稱“《確認申請審核表》”，詳見附件），權利人承諾對申請的內容真實性負責。申請登記時以公安部門戶籍登記信息確定申請人及其家庭成員、戶籍所在地等基本信息。如根據戶籍登記信息無法認定的，可參考農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。

（二）村民小組認可

在權利人完成申報的基礎上，由村民小組長組織召開村民小組會議，對權利人申請內容的真實性進行討論和核實，由村民小組長代表村民小組在《確認申請審核表》上簽字確認。

（三）村委會初審

在村民小組認可的基礎上，由所在村村委會進行初審，并在《確認申請審核表》上簽署意見，意見必須明確建房時是否為本集體經濟組織成員，是否符合“一戶一宅”。

（四）鎮（園區）人民政府（管委會）確認

由鎮（園區）人民政府（管委會）根據職責組織相關職能部門按規定確認權利人身份信息及擬登記的宅基地使用權面積和房屋所有權面積。

《確認申請審核表》經村民小組、村委會、鎮（園區）人民政府（管委會）相關部門簽字蓋章確認，匯總后由鎮（園區）人民政府（管委會）公示30天，拍照留存。公示無異議或異議不成立的，鎮（園區）人民政府（管委會）在《確認申請審核表》簽字蓋章確認。

經“三級確認”出具的《確認申請審核表》可作為宅基地使用權和房屋所有權的權源證明材料。登記部門進行登記時只對《確認申請審核表》進行形式審查，依據《確認申請審核表》上的權利人、共有權人、宅基地面積、房屋建筑面積、房屋建設年代、分戶情況等信息進行登記發證，不再對《確認申請審核表》內容進行實質性核實，“三級確認”主體對各自審核內容的真實性和準確性負責。

八、符合規劃的問題

房屋在《城鄉規劃法》（2008年1月1日）實施前建設的，在辦理時可不提交符合規劃或建設的相關材料；在《城鄉規劃法》實施后建設的，由村委會公告15天無異議后，經鎮（園區）人民政府（管委會）審核后，按照審核結果辦理登記。

九、原國有農場等國有土地上的農村不動產登記

原國有農場等國有土地上經建房審批手續建造的居民住宅，可按原建房審批手續取得相應國有土地上的宅基地和農房不動產登記，使用權類型為劃撥，用途為國有劃撥宅基地。

十、原有證書無法收回的處理

原來已辦理過集體土地使用權或房屋所有權證書的，在申請辦理房地一體不動產登記時，應將原有證書交登記部門進行注銷，原權利證書未上交或因遺失、損毀等原因不能交回的，由申請人進行簽字確認，不動產權證書發放后，原權利證書自動作廢。

十一、農村不動產登記收費問題

根據《財政部國家發展改革委關于不動產登記收費有關政策問題的通知》（財稅〔2016〕79號）規定，單獨申請宅基地使用權登記、申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記，只收取不動產權證書工本費，每本10元。申請集體建設用地使用權及建（構）筑物所有權登記的，應當按照相關規定繳納不動產登記費80元（包含第一本證書工本費）。農村五保戶、低保戶、重殘戶依據所在村提供的證明材料可免收工本費。

十二、群眾矛盾的調解處理

農村不動產確權登記過程中權利人之間、權利人與利害關系人之間因權利人確認、分戶、“三級確認”等過程中存在矛盾糾紛的，引入人民調解機制，通過基層人民調解組織，化解農村不動產確權登記過程中的各類矛盾糾紛。

由村委會組織召集相關權利人或利害關系人，邀請鎮（園區）人民調解委員會共同參與矛盾糾紛調解，在相關權利人或利害關系人意見達成一致的前提下，由鎮（園區）人民調解委員會按程序出具《調解意見（協議）書》，相關矛盾糾紛化解后，在權利人或利害關系人無異議的情況下，再進行權利人確認、分戶、“三級確認”等。

十三、責任主體及保障措施

各鎮（園區）人民政府（管委會）為農村不動產確權登記發證工作責任主體，負責組織推動本轄區內農村不動產確權登記發證工作，明確工作機構，設立專門的矛盾糾紛調處辦公室，落實一名分管領導具體負責此項工作，充分發揮基層力量，加快推進農村不動產確權登記工作進度，組織相關部門做好“三級確認”、登記發證、矛盾糾紛調處等相關工作，切實解決好農村不動產確權登記發證過程中的歷史遺留問題。

本意見自2025年10月1日起施行，有效期至2030年9月30日。意見施行后，如與國家、省、南通市出臺有關規定不一致的，從其規定。

附件

啟東市農村宅基地使用權和房屋所有權確認申請審核表

申請人(權利人)		聯系電話
身份證號
房屋/土地坐落	鎮（園區）       村        組        號
戶籍所在地		地籍號
家庭人口	人	建房時間	年    月
家庭 其他 成員	姓    名	身份證號	與戶主關系	是否集體經濟組織成員
房屋結構		翻改擴建時間	年    月
房屋來源		樓層
原土地審批 （或登記）面積	平方米	原建房審批 （或登記）面積	平方米
實測宗地面積	平方米	符合分戶條件 的共有權人
實測房屋建筑面積	平方米
土地房屋來源與申請原因	本權利人家庭人口人 ，房屋建于年月，（有或無）宅基地批準手續，（有或無）建房批準手續，（有或無）翻改建，房屋來源為，只有這一處宅基地，四至界線無爭議，自建的房屋符合規劃建設條件，能夠長期安全使用?，F申請對本人宅基地使用權和房屋所有權進行確認登記。本人承諾以上所述內容真實，若有造假和隱瞞，愿承擔法律責任，造成的一切損失由我自行承擔。                            申請人：                       日期：
村民小組意見	情況屬實      村民小組長簽字:               日期:
村委會意見	該權利人（是或非）本集體經濟組織成員，經初步核實，符合宅基地申請使用條件和“一戶一宅”，同意上報確權登記。                    負責人：        （公章）      日期：
鎮（園區）部門審核意見	經調查核實，符合建房申請條件的權利人為人，建議宅基地使用權按平方米確定，房屋所有權按 平方米確定。                    負責人：         （公章）      日期：
鎮（園區）批準意見	經公示，無異議，同意確認。       負責人：       （公章）      日期：
備注
填表說明： 1. 申請人（權利人）必須是土地和房屋同一權利人； 2. 房屋來源指房屋是自建、繼承、受贈、買賣等情況； 3. 實測宗地面積和實測房屋建筑面積根據權籍調查宗地圖和房產分戶圖提供的面積填寫； 4. 符合分戶條件的共有權人指允許分戶的另外權利人姓名。

啟政辦規[2025]1號.pdf

解讀：點擊查看